云法律>婚前合資買房,不料卻分手,房子如何處置?

婚前合資買房,不料卻分手,房子如何處置?

來源:云法律網站時間:2016-6-3 18:12:11>跟律師談談<

   小明和小紅是一對情侶,兩人感情一直很穩定并且打算今年登記結婚。小明為了婚后生活,購買了一套房產,房產證上簽署了小紅一個人的名字。同時,小明支付了首付款,但未表示自愿且無償贈與。房屋的貸款是以小紅的名義辦理的,且銀行審核已經通過。

  眼看兩人即將步入婚姻的殿堂,卻沒曾想,小明居然在這時候出軌了?。?!

  小紅知道真相后泣不成聲,小明不但沒有安慰她,還一再要求小紅把名下那套準備結婚的房子過戶給他。

律師說法  







首先,明確“債權”和“物權”。

  一、根據描述,得知房屋產權證上只簽署了小紅的名字,那么房屋產權(即“物權”)歸小紅所有;

   二、“債權”的認定相對來說較復雜,要根據小明支付房屋首付款時雙方的關系來判定:

 ?。? 小明自愿支付該房屋首付款,并愿意接受民事法律行為,且與小紅簽訂了書面的贈與合同,明確表示將自己的財產無償給予小紅。明確兩人是贈與關系,此時小紅為“受贈人”。

  最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)對公民之間的贈與關系做出具體規定:

  “公民之間贈與關系的成立,以贈與物的交付為準。贈與房屋,如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的,應當認定贈與關系成立;未辦理過戶手續,但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人,受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的,可以認定贈與有效,但應令其補辦過戶手續?!?/span>

  2. 小明并非無償給予小紅,且未簽訂贈與合同,推定兩人為“民間借貸關系”,此時小明為“債權人”。

  民間借貸是一種民事法律。借貸雙方通過簽訂書面借貸協議或達成口頭協議形成特定的債權債務關系,從而產生相應的權利和義務。債權債務關系是我國民事法律關系的重要組成部分,這種關系一旦形成便受法律的保護。民間借貸可以有償,也可以無償,是否有償由借貸雙方約定。只有事先在書面或口頭協議中約定有償的,出借人才能要求借款人在還本時支付利息。

  《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第十七條:

  “ 原告僅依據金融機構的轉賬憑證提起民間借貸訴訟,被告抗辯轉賬系償還雙方之前借款或其他債務,被告應當對其主張提供證據證明。被告提供相應證據證明其主張后,原告仍應就借貸關系的成立承擔舉證證明責任。 ”

  其次,根據小紅的描述,并結合上述兩種情況,可以推定兩人的關系屬于“民間借貸關系”。

  即小明為“債權人”,小紅為“物權”所有者。再結合《物權法》的解釋,“以某特定物為給付標的物(買賣合同中所指的物體或商品),而該物體或商品上又有物權存在時,無論物權成立之先后,均有優先于債權的效力?!?即“物權”優于“債權”。

  至此,可以明確:該套房屋的首付款雖由小明支付,但房產證上簽署的是小紅的名字,所以小紅才是房屋產權的所有者,房屋處置的決定權在小紅手里!

  此時,掌握決定權的小紅心里得到一絲安慰。律師又針對接下來房子的處理辦法給了小紅三種建議↓↓↓:

  1.小紅返還小明支付的房屋首付款,繼續還貸購買該房屋。 

  2.小紅以贈與的方式將房子過戶給小明,但小明需歸還小紅已付房貸。(稅率較高) 

  3.小紅將房屋出售給小明,但需在房款中扣除小明已支付的房屋首付款。(將產生相應的稅費)

特別提醒

在某些城市對購房者有資質(戶口、納稅年限等)要求,若一方未能滿足購房資質,不論采取贈與還是買賣的形式,在未滿足購房條件時均無法辦理房屋過戶手續。



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